Comprendre le statut LMNP

L’investissement locatif en LMNP consiste à acquérir un bien immobilier meublé et à la mettre en location. Imposés comme micro Bénéfices Industriels et Commerciaux (micro BIC), les revenus générés par cette location bénéficient d’une fiscalité plus douce, grâce à l’abattement forfaitaire de 50% appliqué directement.

Un propriétaire-bailleur louant un bien meublé peut choisir le régime d’imposition le plus rentable entre ces trois possibilités :

Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : il est possible d’y prétendre si vos revenus LMNP sont inférieurs à 70 000 € par an ou 170 000 € pour les locations de chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme. Le propriétaire bénéficie alors d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50% des revenus locatifs, abattement représentatif des charges (71% pour les chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme)
Le régime réel : avec ce régime fiscal, le bailleur peut déduire le montant réel de ses charges (intérêts d’emprunt, impôts, frais comptables, travaux…). Grâce à ce régime, vous pourrez, en plus de la déduction des charges, amortir l’immeuble ainsi que le mobilier le garnissant. S’il y a un déficit fiscal, celui-ci ne pourra pas, contrairement aux loueurs meublés professionnels (LMP), s’imputer sur les revenus. Il pourra uniquement être déduit des bénéfices de la location meublée. Pour les loueurs de meublé non professionnels, ce régime est optionnel. Le changement de régime doit être signifié aux services des impôts avant le 1er février pour l’année fiscale à venir.
Le régime réel normal : obligatoire pour le loueur touchant plus de 788 000 € de revenus locatifs annuels. Un peu plus contraignant sur le plan comptable, il permet également de déduire le montant exact des charges supportées par le propriétaire

Pourquoi investir en LMNP ?

L’objectif n’est pas d’en profiter personnellement. En effet, comme tout investissement locatif, le propriétaire n’a pas pour projet d’y habiter, mais de le louer pour améliorer sa propre situation financière personnelle en réduisant ses impôts et en se constituant un patrimoine.

Par rapport à d’autres dispositifs de défiscalisation, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut être accessible financièrement à de nombreux contribuables. En effet, il est tout à fait possible d’acquérir une chambre dans une résidence étudiante pour 30 000 ou 40 000 €.

De plus les meublés bénéficient d’un cadre juridique plus souple avec un bail écourté (bail étudiant de 9 mois), permettant par exemple de « rompre » plus facilement avec un locataire négligent ou posant problème. Souvent, la gestion locative est déléguée à l’exploitant de la structure. Le propriétaire-bailleur n’a pas besoin de consacrer du temps aux visites des locataires, à l’état des lieux, à la rédaction des baux de location…

Qu’est ce que vous gagnez à investir en LMNP ?

des revenus locatifs seulement taxés à 50%
une gestion de la location facilitée grâce à un exploitant
un patrimoine immobilier générant une plus-value à la revente

Ce tableau récapitulatif vous aidera dans votre choix et permettra d’optimiser votre projet d’investissement locatif en LMNP.

	Location vide	Location Meublée
Avantages	Recherche de locataires moins fréquente que pour les meublés.	Un bail court un loyer à fixer librement, un contrat de location plus simple.Si vous optez pour une location meublée dans une résidence de services, vos loyers sont garantis tous les mois.
Inconvénients	Des contraintes juridiques importantes telles la durée du bail minimum, réglementation du loyer. Loyers moins élevés que pour une location meublée. Risques possibles d’impayés.	Acheter des meubles pour aménager le logement. Si vous ne mettez pas en gestion votre bien, vous risquez d’être régulièrement sollicité par votre locataire pour l’entretien ou le remplacement des meubles et équipements en cas de problème.
Durée du bail initial	3 ans.	1 an (sauf pour les étudiants 9 mois, soit la durée d’une année scolaire).
Préavis donné par le bailleur	6 mois avant l’échéance du bail.	3 mois.
Prévis donné par le locataire	3 mois (1 mois dans certains cas).	1 mois.
Loyer	Le loyer peut être plafonné dans certaines zones du territoire. Si un indice de révision du loyer est inscrit dans le bail, l’augmentation intervient alors une fois par an, sinon le loyer est identique toute la durée du bail.	Loyer fixé librement.
Régime fiscal	Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers.	Les loyers sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux à déclarer : choix du régime entre micro-bic, régime réel.
Quelle cible de locataire ?	Tous types de profil et de superficie (9m2 minimum).	Des étudiants, des personnes en mutation professionnelle.
A noter	À la fin du bail vous pouvez donné conger au locataire que pour certaines raisons : habiter vous-même le logement ou le louer à un proche ou vendre le logement. Si le bailleur vend le logement, le locataire est prioritaire et a deux mois pour faire une proposition.	Vous devez meubler et équiper votre logement afin que le locataire puisse y vivre décemment en apportant uniquement ses effets personnels.