LMNP à Bayeux : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

Dans une commune de 12 775 habitants comme Bayeux, département du Calvados, un meublé se destine à un besoin précis : un salarié du bassin d'emploi, un apprenti, un professionnel en mission de quelques mois. Si ce besoin existe, le projet se tient.

Combien de locataires à Bayeux ? Le recensement 2022 en compte 59 % parmi les 6 758 ménages, dont 26 % logés par un propriétaire privé : c'est là que se cache votre futur occupant.

Marché où l'offre de logements dépasse la demande à Bayeux, si l'on en juge par ses 9,8 % de logements vacants ; les une et deux pièces, format préféré du meublé, pèsent 25 % des résidences principales.

Pourquoi le meublé rapporte-t-il plus que le vide ? Parce qu'à surface égale, un petit logement équipé se loue plus cher. C'est le premier moteur du LMNP ; le second est fiscal.

Le formulaire se remplit en une minute. Derrière, un partenaire spécialisé prend contact ; c'est vous qui décidez de continuer ou d'en rester là.

Une ville bon marché n'est pas forcément une bonne affaire. Pour départager honnêtement deux communes, il faut rapporter ce qu'un bien encaisse à ce qu'il a coûté : c'est la définition même du rendement brut.

Bayeux : prix, loyer et rendement brut en un coup d'œil

Combien faut-il payer, et combien peut-on louer, à Bayeux ? Les données publiques répondent : médiane de 2 388 € le m² sur les 501 ventes des cinq dernières années, contre 13,0 € le m² de loyer mensuel, charges incluses. Ce qui donne, en brut indicatif, 6,5 %.

Sur 25 m², les chiffres de Bayeux se traduisent par environ 360 € de loyer par mois, charges comprises, pour un investissement proche de 60 000 € avant frais.

Avec son classement en zone B1, Bayeux offre un marché tendu, sans les excès de prix des grandes métropoles. C'est souvent là que le rapport entre prix et loyer est le plus favorable à l'acheteur.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Imposition des loyers meublés : les deux options

Sur le plan fiscal, vos loyers meublés tombent dans la case des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas dans celle des revenus fonciers. Tant que vous n'optez pour rien, le micro-BIC joue : sous 83 600 € de recettes en 2026, le fisc ignore la moitié de vos loyers grâce à un abattement de 50 %, et taxe l'autre.

Contrepartie du réel : une vraie comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, que la plupart délèguent à un expert-comptable aux honoraires déductibles. Bénéfice : charges et amortissement retenus à l'euro près. Une règle encadre le tout : l'amortissement ne fabrique pas de déficit, et la part inutilisée attend les exercices suivants, sans date limite.

Et les prélèvements ? Le résultat de votre meublé supporte, outre l'impôt sur le revenu, des prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la LFSS 2026. À titre de comparaison, revenus fonciers et location vide restent taxés à 17,2 %.

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Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 vous coûtera

Côté revente, le LMNP ne réserve pas de mauvaise surprise de principe : le loueur non professionnel est imposé comme un particulier, abattements de durée compris, et ne doit plus rien sur sa plus-value passé 30 ans.

Ce que vous avez amorti, le fisc s'en souvient à la vente : pour toute cession à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent rogner le prix d'acquisition retenu, et la plus-value enfle d'autant.

Bon à savoir si vous comparez les formules : EHPAD, résidences seniors et résidences étudiantes sont épargnés par la réintégration des amortissements.

Quel bien acheter pour louer meublé ?

Commencer petit, c'est souvent commencer bien : le studio combine loyer au m² élevé, large vivier d'occupants, étudiants au premier rang, et mise de départ raisonnable.

Vous préférez des locataires qui restent ? Visez le T2 : couples, salariés installés pour plusieurs années. Le loyer au m² recule un peu, la vacance aussi.

Atout fiscal depuis 2025, la résidence services échappe à la réintégration des amortissements lors de la vente. À mettre en face de son risque principal : la défaillance du gestionnaire.

Le DPE n'a rien d'une formalité : un meublé loué comme résidence principale doit respecter la décence énergétique. La classe G est bannie de la location depuis 2025, la classe F le sera en 2028. Une mauvaise note se négocie, ou fait renoncer.

Avant d'acheter, prenez le temps de lire la page Bayeux sur Wikipédia.

Des chiffres au projet, il n'y a qu'un formulaire à remplir, sans frais ni obligation.

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