Amortissement LMNP : le mécanisme qui décide de votre impôt

Pourquoi deux acheteurs du même studio, dans la même rue, peuvent-ils payer des impôts très différents ? Parce que l'un amortit et l'autre non. Au régime réel, une fraction du coût du logement et de ses meubles se déduit chaque année du résultat : c'est l'amortissement, levier central du LMNP. Il n'existe qu'au réel, et le budget 2026 n'y a pas touché.

Le principe en une phrase

Murs et meubles perdent de la valeur avec les années ; la comptabilité constate cette perte sous forme d'une charge annuelle, déduite du résultat alors que rien ne sort de votre compte en banque. L'impôt baisse, la trésorerie ne bouge pas : voilà pourquoi ce mécanisme intéresse tant les acheteurs.

Ce qui entre dans l'amortissement, ce qui en sort

• Les murs : prix d'acquisition, frais de notaire compris si vous retenez cette option, déduction faite de la part foncière.
• Le sol, jamais : la quote-part de terrain est écartée de la base. On l'évalue souvent entre 10 et 20 % pour un appartement, davantage pour une maison, en la justifiant au cas par cas.
• L'équipement : lits, électroménager, vaisselle, étalés sur quelques années.
• Les travaux qui améliorent ou agrandissent : amortis sur une durée qui leur est propre. Entretien et réparations, eux, se déduisent en une fois, l'année où vous les payez.

En pratique, on scinde le bâti en composants, structure, toiture, installations, aménagements, chacun avec sa durée. Ces choix doivent rester cohérents et défendables, raison de plus pour s'appuyer sur un professionnel du chiffre.

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La limite à connaître : pas de déficit par l'amortissement

L'amortissement ne fera jamais passer votre résultat sous zéro. Il ne s'impute qu'à hauteur du bénéfice qui subsiste une fois les autres frais retranchés. La fraction excédentaire, mise en réserve, se reporte indéfiniment et viendra gommer les bénéfices futurs.

Un plan d'amortissement, poste par poste

Prenons un studio de 130 000 € frais inclus, dont 15 % de terrain, équipé pour 5 000 €. Voici une ventilation possible :

Ces proportions et ces durées reflètent des usages fréquents ; elles doivent toutefois coller au bien réel et pouvoir être défendues en cas de contrôle.

Les pièges classiques du plan d'amortissement

• Amortir le sol : c'est interdit, et c'est pourtant la faute la plus répandue.
• Raccourcir artificiellement les durées pour gonfler la déduction : elles doivent épouser l'usage réel.
• Égarer les montants en attente : s'ils ne figurent plus dans les liasses suivantes, ils sont perdus en pratique.
• Oublier la sortie : depuis 2025, ce que vous amortissez revient dans la plus-value taxable, résidences services exceptées.

Ce que l'amortissement vous coûtera à la revente

C'est la contrepartie introduite par la loi de finances 2025 : sur toute cession à partir du 15 février 2025, les sommes amorties sont retirées du prix d'achat retenu, et la plus-value taxable grimpe à due concurrence. Trois catégories y échappent : résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD. Le mode de calcul général figure sur Service Public (fiche F10864, plus-value immobilière).

Faut-il renoncer à amortir ? Non. L'impôt évité pendant les années de location ne vous sera pas réclamé, et les abattements de durée continuent de réduire la plus-value jusqu'à l'effacer (impôt sur le revenu après 22 ans, prélèvements sociaux après 30). La question décisive devient simplement : combien de temps garderez-vous le bien ?

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