LMNP à Annecy : faut-il acheter ici pour louer meublé ?
Un appartement à Annecy, est-ce que ça se loue, et à quel rendement ? Part de locataires, vacance, évolution des prix et loyer au m² donnent une première réponse, avant tout calcul sur un bien précis.
- Des chiffres sourcés : ventes DVF, Carte des loyers, recensement Insee et zonage ABC pour Annecy, chaque source liée.
- Les règles 2026 : micro-BIC, réel, amortissement, prélèvements sociaux et revente, relus dans les textes.
- Un avis gratuit : un partenaire spécialisé se penche sur votre achat, gratuitement.
Votre meublé à Annecy : parlons-en
Pourquoi tant d'acheteurs regardent-ils Annecy ? Parce qu'une ville de 131 715 habitants achète moins cher qu'une métropole sans renoncer à des locataires réguliers. Les loyers sont-ils à la hauteur ? Cette page le mesure.
Qui louera votre bien ? Le recensement Insee recense 49 % de locataires parmi les 65 035 ménages d'Annecy, et 32 % des ménages logés par un bailleur privé : votre futur occupant fait partie de ce dernier groupe.
Ajoutez à cela 30 % d'une ou deux pièces dans le parc principal et 7,3 % de vacance, puis mettez ces taux en regard du zonage : vous aurez une bonne idée de la tension réelle.
Qui louera votre studio ? Peut-être l'un des 8 592 étudiants inscrits dans le supérieur à Annecy à la rentrée 2024, ce qui représente 6,5 inscrits pour 100 habitants.
Un conseil que l'on oublie dans l'enthousiasme : partez du loyer des annonces comparables du quartier, pas de celui que vous espérez. Un rendement calculé sur un loyer rêvé ne survit pas au premier bail.
Une annonce repérée, ou seulement un budget en tête ? Dans les deux cas, le formulaire suffit : un partenaire spécialisé reprendra contact pour en discuter avec vous.
Une ville bon marché n'est pas forcément une bonne affaire. Pour départager honnêtement deux communes, il faut rapporter ce qu'un bien encaisse à ce qu'il a coûté : c'est la définition même du rendement brut.
Annecy : prix, loyer et rendement brut en un coup d'œil
Sur cinq ans, Annecy a enregistré 9 160 ventes d'appartements, à 5 101 € le m² en valeur médiane. Les annonces de location se situent autour de 20,4 € le m² chaque mois, charges incluses : rendement brut indicatif, 4,8 %.
Version concrète pour Annecy : 25 m² meublés, c'est environ 520 € encaissés chaque mois, charges comprises, contre une mise de l'ordre de 128 000 € à l'achat.
En zone A, Annecy fait partie des villes où se loger est difficile. Pour vous, bailleur, cela signifie une vacance réduite au minimum.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Fiscalité 2026 : ce que vos loyers meublés vont vraiment payer
Aucun bilan, une seule ligne sur la 2042 C PRO : voilà l'attrait du micro-BIC, qui s'applique à vos loyers 2026 tant qu'ils ne franchissent pas 83 600 €. Avant de calculer l'impôt, l'administration en déduit 50 %.
Pourquoi les loueurs aguerris basculent-ils presque tous au réel ? Parce que, en plus des dépenses effectives, il autorise l'amortissement : chaque année, une fraction du coût du bâti, sans le terrain, et des meubles diminue le résultat, sans le moindre décaissement.
Point de procédure : l'option pour le réel ne joue pas rétroactivement et vaut pour une année complète. Décidez avant de remplir votre déclaration, pas en la remplissant.
| Point comparé | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes plafonnées en 2026 | Oui : 83 600 € en général, 15 000 € pour un meublé de tourisme sans classement | Non |
| Ce que vous déduisez | Un forfait : 50 % (30 % pour le tourisme non classé) | Vos dépenses réelles, plus l'amortissement |
| Amortir le logement | Non | Oui, terrain exclu, meubles compris |
| Formulaire à remplir | 2042 C PRO | 2031-SD, accompagnée des 2033 |
| Comptabilité à tenir | Non | Oui, le plus souvent déléguée |
| À la revente | Plus-value de particulier | Plus-value de particulier, après réintégration des amortissements |
Faire chiffrer mon projet à Annecy
Pensez à la sortie avant d'entrer
Et le jour où vous vendrez ? La plus-value d'un meublé non professionnel se calcule comme celle de tout particulier qui cède un logement. Avec le temps, les abattements de durée la grignotent : plus d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, plus de prélèvements sociaux au bout de 30.
Depuis la loi de finances 2025, l'économie d'impôt du réel n'est plus totalement définitive : les amortissements déduits reviennent dans la plus-value des ventes postérieures au 15 février 2025.
Exception à retenir : un logement en résidence étudiante, en résidence seniors ou en EHPAD n'est pas soumis à cette réintégration.
Quelle taille de logement viser en meublé ?
À deux pas d'une fac ou d'une gare, une petite surface meublée ne reste pas vide. C'est le format roi du LMNP, avec un défaut assumé : les locataires partent vite, et chaque départ réclame un peu de gestion.
Un cran au-dessus du studio, le T2 s'adresse aux couples et aux salariés : séjours plus longs, sortie plus aisée.
En résidence gérée, votre interlocuteur unique est l'exploitant. Avant l'achat, enquêtez sur lui et vérifiez comment le bail organise le renouvellement et l'indexation du loyer.
Visitez comme si vous alliez y vivre : arrêt de bus, commerces, lumière, bruit de la rue. Votre locataire fera le même tour, et il paiera davantage pour un logement agréable, qu'il quittera moins vite.
Avant d'acheter, prenez le temps de lire la page Annecy sur Wikipédia.
Des chiffres au projet, il n'y a qu'un formulaire à remplir, sans frais ni obligation.
Annecy ou une voisine : laquelle choisir ?
À 10 km d'Annecy, Sillingy affiche le meilleur rendement brut du voisinage, 5,6 %. Au total, 3 des 20 communes comparées dépassent les 4,8 % d'Annecy.
Méfiez-vous des rendements bruts trop flatteurs : ils trahissent souvent des prix bas, parfois une demande locative faible. Zonage et taille du marché aident à faire la part des choses.
Annecy au miroir du département et du pays
| Indicateur | Annecy / Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 5 101 €4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,4 €18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,9 €20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,8 %5,1 %5,3 % |
Les prix montent-ils à Annecy depuis 2021 ?
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 866 € |
| 2022 | 5 156 € |
| 2023 | 5 264 € |
| 2024 | 5 071 € |
| 2025 | 5 180 € |
Acheter dans un marché qui monte ? C'est le cas d'Annecy, où le prix médian au m² est passé de 4 866 € en 2021 à 5 180 € en 2025 (+6,5 %), quand la France évoluait de +3,2 %.
La série culmine en 2023, quand le m² atteignait 5 264 €.
Simulez votre propre achat à Annecy
Prix, loyer, charges, taux de crédit : modifiez chaque case, les valeurs initiales n'étant que les moyennes d'Annecy pour 25 m². Vous obtenez un rendement net avant impôt, calculé localement sur votre appareil.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Annecy pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Acheter en LMNP : les questions qui reviennent
Acheter à Annecy pour louer meublé, est-ce que ça rapporte ?
Le rendement brut indicatif affiché pour Annecy rapporte le loyer d'annonce moyen de la commune au prix médian de ses appartements. Il sert à situer la ville, rien de plus. Pour un bien donné, tout se rejoue sur le prix négocié, les travaux, les charges, le délai de relocation et votre imposition.
Louer un logement meublé demande-t-il une autorisation ?
Pas pour un bail meublé à l'année servant de résidence principale au locataire, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée répond à un autre régime : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement ou changement d'usage. La mairie concernée renseigne sur ses règles.
Micro-BIC ou réel : lequel retenir pour un premier achat ?
Le cadre est le même dans toute la France. Le forfait couvre en 2026 jusqu'à 83 600 € de recettes et en retranche la moitié. Le réel déduit les charges effectives et amortit le bien : il prend l'avantage dès que charges et amortissement dépassent la moitié des loyers, ce qui arrive vite avec un crédit.
Studio, T2 ou plus grand : que cherchent les locataires ?
Ce sont les petites surfaces qui partent le plus vite en meublé, parce qu'elles visent un public nombreux : étudiants, premiers emplois, salariés envoyés en mission. Rapporté au m², leur loyer dépasse celui des grands logements. Avant d'acheter, confirmez la demande sur place : campus, employeurs, gare, annonces de location en cours.
Faut-il déclarer une activité pour louer un meublé ?
Oui. Le fisc voit dans la location meublée une activité commerciale, à signaler au guichet unique en ligne, qui vous attribuera un numéro SIRET. Ensuite, chaque printemps, les loyers se déclarent sur la 2042 C PRO en micro-BIC ou via la liasse 2031 au réel.
Annecy : quelle fraîcheur pour ces données ?
Prix : Statistiques DVF d'Etalab, version de juillet 2026 couvrant cinq ans de ventes. Loyers : Carte des loyers 2025, publiée par le ministère de la Transition écologique. Locataires : recensement de l'Insee. Zonage : liste officielle applicable au 26 juin 2026. Un lien mène à chacune de ces sources.
Annecy est-elle la meilleure option du département ? La page LMNP dans la Haute-Savoie met toutes les communes étudiées sur la même grille : prix, loyers, tension et rendement brut. Et si le bon département était le voisin ? Réponse sur acheter en LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes.