LMNP à Saint-Lô : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

À Saint-Lô, 19 373 habitants, le marché locatif se joue à l'échelle du voisinage : quelques annonces seulement, des prix raisonnables, et des locataires qui viennent surtout pour un employeur ou une école du secteur. On y achète un meublé pour une raison précise, jamais sur une impression.

Combien de locataires à Saint-Lô ? Le recensement 2022 en compte 63 % parmi les 10 643 ménages, dont 25 % logés par un propriétaire privé : c'est là que se cache votre futur occupant.

Marché proche de la moyenne française à Saint-Lô, si l'on en juge par ses 6,2 % de logements vacants ; les une et deux pièces, format préféré du meublé, pèsent 22 % des résidences principales.

Le poids des étudiants à Saint-Lô : 932 inscrits à la rentrée 2024, 4,8 pour 100 habitants. Pour un studio meublé, voilà une demande qui se renouvelle d'année en année.

Un achat en LMNP tient ou s'effondre sur trois chiffres : combien vous payez au total, combien la ville accepte de vous verser chaque mois, combien il vous reste une fois l'impôt et les frais réglés. L'adresse décide des deux premiers.

Les chiffres vous parlent ? Passez à l'étape suivante : quelques clics pour décrire votre achat, et un partenaire spécialisé vous rappelle. Aucun frais, aucun engagement.

Une ville bon marché n'est pas forcément une bonne affaire. Pour départager honnêtement deux communes, il faut rapporter ce qu'un bien encaisse à ce qu'il a coûté : c'est la définition même du rendement brut.

Saint-Lô : prix, loyer et rendement brut en un coup d'œil

Combien faut-il payer, et combien peut-on louer, à Saint-Lô ? Les données publiques répondent : médiane de 1 485 € le m² sur les 715 ventes des cinq dernières années, contre 10,8 € le m² de loyer mensuel, charges incluses. Ce qui donne, en brut indicatif, 8,7 %.

Sur 25 m², les chiffres de Saint-Lô se traduisent par environ 320 € de loyer par mois, charges comprises, pour un investissement proche de 37 000 € avant frais.

Classement B2 pour Saint-Lô, soit un marché moyennement tendu. Le rendement brut y dépasse souvent celui de la zone A ; la vacance, elle, demande à être surveillée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité 2026 : ce que vos loyers meublés vont vraiment payer

Les revenus d'un meublé s'imposent comme des BIC. Limite du micro-BIC en 2026 : 83 600 € de recettes pour un meublé classique, avec 50 % d'abattement ; 15 000 € seulement, avec 30 %, pour un meublé de tourisme non classé.

Produire une comptabilité (liasse 2031, annexes 2033), en général par l'intermédiaire d'un expert-comptable : voilà le prix d'entrée du réel. En échange, vous amortissez le logement, terrain mis à part, et ses meubles. L'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif, mais ce qui n'a pas servi se garde indéfiniment.

Côté calendrier, ne traînez pas : l'option pour le réel s'exerce dans les délais et couvre toute l'année visée. Mieux vaut avoir simulé les deux régimes avant la campagne déclarative.

Faire chiffrer mon projet à Saint-Lô

Pensez à la sortie avant d'entrer

Combien de temps garder le bien ? C'est la question qui règle la plus-value. Imposé comme un particulier, le loueur en meublé voit son impôt sur le revenu disparaître après 22 ans de détention, et ses prélèvements sociaux après 30.

La réintégration des amortissements, introduite par la loi de finances 2025, touche les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition pris en compte baisse d'autant, et la plus-value monte en proportion.

Qui y échappe ? Les propriétaires de lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, seuls exclus de la mesure.

Quelle taille de logement viser en meublé ?

Où se trouve le cœur de la demande meublée ? Dans les petites surfaces proches des campus et des transports. Un studio bien placé ne reste pas vide longtemps ; il change simplement plus souvent d'occupant, avec l'entretien que cela suppose.

Souvent deuxième achat du loueur en meublé, le T2 occupe le juste milieu : loyer encore soutenu, séjours longs, bien qui se revend sans difficulté particulière.

Acheter en résidence gérée, c'est déléguer : un professionnel exploite le logement sous bail commercial, aucun locataire à trouver de votre côté. Le revers tient au gestionnaire lui-même, à sa solidité et aux termes du renouvellement.

En copropriété, demandez le règlement et les procès-verbaux des dernières assemblées : un ravalement voté, des travaux annoncés ou une interdiction de location courte peuvent bouleverser vos calculs.

Avant d'acheter, prenez le temps de lire la page Saint-Lô sur Wikipédia.

Des chiffres au projet, il n'y a qu'un formulaire à remplir, sans frais ni obligation.

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