CFE et LMNP : l'impôt que l'acheteur découvre trop tard

Votre simulation de rendement prévoit-elle la CFE ? Beaucoup d'acheteurs l'oublient, puis la découvrent sur un avis en fin d'année. Louer meublé étant une activité commerciale, elle peut vous valoir la cotisation foncière des entreprises, un impôt local annuel. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle coûte, et quand vous y échappez.

Qui est concerné ?

Professionnel ou non, le loueur en meublé doit en principe la CFE dans chaque commune où il dispose d'un logement loué. Son assiette repose sur la valeur locative du bien, à laquelle s'applique un taux décidé par la commune ou l'intercommunalité. Quand cette assiette est mince, cas fréquent pour un studio, c'est une cotisation plancher qui s'applique, fixée elle aussi localement selon la tranche de recettes.

Les cas où vous ne payez pas

Peu de recettes : jusqu'à 5 000 € encaissés dans l'année, la cotisation plancher ne vous est pas réclamée.
Démarrage : rien à payer au titre de l'année où l'activité commence.
Une partie de votre propre résidence principale, louée à prix raisonnable : une exonération peut jouer.
Sur délibération, certaines communes dispensent les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes.

Pour le détail réglementaire, voir Service Public Entreprendre (fiche F23547).

Faire étudier mon achat LMNP

Un cas concret

Deux studios, 12 000 € de loyers encaissés dans l'année : ce propriétaire dépasse le seuil de 5 000 €, il ne bénéficie donc pas de l'exonération de la cotisation plancher. Si la valeur locative de ses logements est faible, c'est ce plancher, voté par la commune pour sa tranche de recettes, qui lui sera appliqué. Son montant change beaucoup d'une ville à l'autre : seul l'avis en ligne donne le chiffre exact.

Deux biens, deux communes, deux avis

La cotisation se calcule commune par commune. Possédez-vous un studio à Angers et un second à Nantes ? Vous recevrez deux avis distincts, établis chacun selon les règles et le taux local. Un élément de plus à mettre dans la balance quand vous comparez deux villes.

Où la trouver, comment la payer

En règle générale, l'immatriculation suffit à déclencher l'imposition ; on peut toutefois vous demander un formulaire 1447-C pour la première année. Inutile de guetter le facteur : l'avis s'affiche dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr, et se règle en ligne, en principe avant le 15 décembre.

Pour un loueur au réel, la CFE vient ensuite en déduction du résultat.

Faire étudier mon achat LMNP

Questions fréquentes

La CFE concerne-t-elle aussi le LMNP ?

En principe, oui. Deux situations l'en dispensent couramment : des recettes annuelles de 5 000 € au plus, ou l'année de démarrage de l'activité.

Combien pour un studio meublé ?

Tout dépend de la valeur locative et du taux voté sur place. Pour une petite surface, on retombe le plus souvent sur la cotisation plancher de la commune.

Mon avis de CFE, où le trouver ?

Uniquement en ligne, dans l'espace professionnel impots.gouv.fr, où se fait aussi le paiement.

Peut-on déduire la CFE ?

Au régime réel, oui : elle figure parmi les frais de l'activité de location meublée.

Paie-t-on la CFE l'année du démarrage ?

Non, l'année du démarrage en est dispensée. La première cotisation arrive l'année suivante.

Un avis par logement ?

Non, un avis par commune. Deux logements dans deux villes différentes, ce sont deux cotisations.