LMNP à Amiens : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

Avec 133 625 habitants, Amiens appartient à ces villes intermédiaires du département de la Somme où le meublé peut offrir un rendement supérieur à celui des grandes agglomérations. Le marché est-il assez profond pour éviter la vacance ? Les chiffres ci-dessous répondent.

68 964 ménages à Amiens, dont 67 % de locataires et 31 % de propriétaires (Insee, 2022). Retenez surtout les 38 % logés dans le privé : c'est ce chiffre qui dit si la ville a besoin d'un meublé de plus.

Une ou deux pièces : c'est le cas de 34 % des résidences principales. Logements inoccupés : 9,4 %. Pour un loueur en meublé, une vacance basse vaut mieux que n'importe quel argument commercial.

À Amiens, le ministère de l'Enseignement supérieur dénombre 29 233 étudiants à la rentrée 2024, soit 21,9 pour 100 habitants : la clientèle de base du meublé.

Studio et T2 dominent le meublé parce qu'ils se louent plus cher au m² que les grandes surfaces. Mais ils s'achètent aussi plus cher au m² : l'écart réel est plus mince qu'il n'y paraît.

Un regard extérieur qui connaît le marché local évite bien des erreurs d'achat. Décrivez votre projet : rien à payer, rien à signer.

Pourquoi tant de loueurs en meublé paient-ils si peu d'impôt sur leurs loyers ? Parce qu'au réel, l'usure comptable du bâti et du mobilier se déduit en plus des dépenses, au point de ramener souvent le bénéfice à zéro plusieurs années de suite.

Les chiffres qui tranchent pour Amiens

Ce que coûte le m² à Amiens : 2 650 € en médiane, sur 5 125 ventes. Ce qu'il rapporte chaque mois en location : 13,4 € en moyenne. Le rendement brut indicatif qui en découle, hors charges et fiscalité : 6,1 %.

Le studio de 25 m², format type du meublé, rapporte près de 360 € par mois à Amiens, au tarif des petites surfaces (14,3 € le m²). Sa valeur d'achat au prix médian avoisine 66 000 €, hors frais.

Grandes agglomérations, villes recherchées : c'est la famille de la zone B1, à laquelle appartient Amiens.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité 2026 : ce que vos loyers meublés vont vraiment payer

Les revenus d'un meublé s'imposent comme des BIC. Limite du micro-BIC en 2026 : 83 600 € de recettes pour un meublé classique, avec 50 % d'abattement ; 15 000 € seulement, avec 30 %, pour un meublé de tourisme non classé.

Produire une comptabilité (liasse 2031, annexes 2033), en général par l'intermédiaire d'un expert-comptable : voilà le prix d'entrée du réel. En échange, vous amortissez le logement, terrain mis à part, et ses meubles. L'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif, mais ce qui n'a pas servi se garde indéfiniment.

Côté calendrier, ne traînez pas : l'option pour le réel s'exerce dans les délais et couvre toute l'année visée. Mieux vaut avoir simulé les deux régimes avant la campagne déclarative.

Faire chiffrer mon projet à Amiens

Pensez à la sortie avant d'entrer

Combien de temps garder le bien ? C'est la question qui règle la plus-value. Imposé comme un particulier, le loueur en meublé voit son impôt sur le revenu disparaître après 22 ans de détention, et ses prélèvements sociaux après 30.

La réintégration des amortissements, introduite par la loi de finances 2025, touche les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition pris en compte baisse d'autant, et la plus-value monte en proportion.

Qui y échappe ? Les propriétaires de lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, seuls exclus de la mesure.

Quelle taille de logement viser en meublé ?

Où se trouve le cœur de la demande meublée ? Dans les petites surfaces proches des campus et des transports. Un studio bien placé ne reste pas vide longtemps ; il change simplement plus souvent d'occupant, avec l'entretien que cela suppose.

Souvent deuxième achat du loueur en meublé, le T2 occupe le juste milieu : loyer encore soutenu, séjours longs, bien qui se revend sans difficulté particulière.

Acheter en résidence gérée, c'est déléguer : un professionnel exploite le logement sous bail commercial, aucun locataire à trouver de votre côté. Le revers tient au gestionnaire lui-même, à sa solidité et aux termes du renouvellement.

Avant de faire une offre, posez quatre questions : quelle étiquette au DPE (la classe G est exclue de toute nouvelle location depuis 2025) ? Quel état pour la copropriété ? Combien de charges par an ? Quel montant de taxe foncière ?

Quartiers, économie, histoire : la page Amiens sur Wikipédia complète ces chiffres.

Une annonce vous tente ? Un partenaire spécialisé peut la passer au crible, sans frais.

Demander une étude gratuite