Revendre un LMNP : combien l'État reprend-il depuis 2025 ?

Acheter, c'est déjà penser à revendre. Depuis la loi de finances 2025, la plus-value d'un loueur au régime réel obéit à un calcul différent, et l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros d'impôt. Avant de signer, mieux vaut savoir ce qu'il restera dans votre poche le jour de la vente. Voici les règles qui s'appliquent aux cessions de 2026.

Vous êtes imposé comme un particulier

Pas de fiscalité d'entreprise à la sortie : le loueur non professionnel relève du régime des particuliers. On part de l'écart entre prix de cession et prix d'achat (augmenté de certains frais), puis on applique des abattements liés aux années de détention. Au bout de 22 ans, plus d'impôt sur le revenu ; au bout de 30 ans, plus de prélèvements sociaux non plus. Méthode complète sur Service Public (fiche F10864, plus-value immobilière).

Ce que vous avez amorti vous rattrape

Pour une vente à compter du 15 février 2025, tout ce que vous avez amorti au réel durant la location se retranche du prix d'achat retenu. La base taxable augmente donc d'exactement la même somme.

Un exemple : appartement payé 150 000 €, cédé 180 000 €, après 40 000 € d'amortissements. Hier, on taxait 30 000 €. Aujourd'hui, le prix d'achat retenu tombe à 110 000 €, et la plus-value à soumettre aux abattements de durée grimpe à 70 000 €.

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Qui échappe à la réintégration ?

Trois familles de biens ne sont pas visées : résidences services pour étudiants, résidences pour seniors, EHPAD. Les loueurs restés au forfait ne le sont pas davantage : n'ayant rien amorti, ils n'ont rien à réintégrer.

Exemple détaillé : vente après 12 ans

Gardons notre appartement payé 150 000 € et revendu 180 000 €, cette fois au bout de douze ans, avec 40 000 € amortis entre-temps. Une fois les amortissements réintégrés, la plus-value brute s'élève à 70 000 € (nous laissons de côté, par souci de clarté, les majorations forfaitaires du prix d'achat).

L'ensemble approche 18 360 €. Sans la réforme, on serait parti de 30 000 € de plus-value brute, pour un impôt voisin de 7 870 €. Au-delà de 50 000 € de plus-value taxable, une surtaxe vient encore s'ajouter.

Comment payer moins à la revente

• Allonger la détention : l'abattement accélère avec les années, jusqu'à l'exonération à 22 ans pour l'impôt et à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• Archiver chaque facture de travaux : selon les cas, elles augmentent le prix d'achat retenu, à condition de ne pas avoir déjà été déduites ou amorties.
• Opter dès l'achat pour une résidence services, si votre projet s'y prête : la réintégration ne les concerne pas.
• Simuler avant de mettre en vente, et comparer avec une cession repoussée d'un an ou deux.

Le réel reste-t-il le bon choix ?

Le plus souvent, oui. Ce que vous avez économisé pendant la location ne vous sera pas repris ligne à ligne, et le supplément de plus-value s'érode avec les abattements de durée. Le bilan ne se retourne vraiment que pour une revente précoce. La question à vous poser avant l'achat change donc de nature : moins « forfait ou réel ? » que « pour combien d'années ? ».

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