LMNP à Montauban : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

Montauban (61 919 habitants, département du Tarn-et-Garonne) joue dans la catégorie des marchés de taille moyenne. Le ticket d'entrée y reste accessible ; la demande dépend surtout des employeurs et des établissements de formation du secteur. Avant d'acheter, mesurez-la.

55 % de propriétaires, 43 % de locataires : voilà comment se partagent les 28 856 ménages de Montauban. Le segment qui vous concerne, la location privée, en rassemble 32 %.

Faible vacance, demande solide ; forte vacance, relocation plus lente. À Montauban, le taux atteint 11,1 %, et les logements d'une ou deux pièces forment 17 % du parc principal.

Le poids des étudiants à Montauban : 2 041 inscrits à la rentrée 2024, 3,3 pour 100 habitants. Pour un studio meublé, voilà une demande qui se renouvelle d'année en année.

Studio et T2 dominent le meublé parce qu'ils se louent plus cher au m² que les grandes surfaces. Mais ils s'achètent aussi plus cher au m² : l'écart réel est plus mince qu'il n'y paraît.

Ici, vous avez les repères ; pour un projet précis, un partenaire spécialisé peut aller plus loin et le chiffrer. L'étude ne coûte rien et n'engage à rien.

Vos dépenses sont lourdes ? Le micro-BIC n'en saura rien : son forfait de 50 % reste figé. Le réel, à l'inverse, prend en compte chaque frais justifié, et y ajoute l'amortissement.

Acheter à Montauban : combien ça coûte, combien ça rapporte

2 251 appartements vendus en cinq ans à Montauban fixent la médiane à 1 911 € le m². En face, les annonces de location tournent autour de 11,3 € le m² mensuels, et le rapport entre les deux atteint 7,1 % en brut indicatif.

Premier achat en vue ? Prenez le studio de 25 m² comme étalon : à Montauban, il se paie autour de 48 000 € au prix médian et se loue environ 340 € par mois (petites surfaces : 13,4 € le m²).

Grandes agglomérations, villes recherchées : c'est la famille de la zone B1, à laquelle appartient Montauban.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité 2026 : ce que vos loyers meublés vont vraiment payer

Les revenus d'un meublé s'imposent comme des BIC. Limite du micro-BIC en 2026 : 83 600 € de recettes pour un meublé classique, avec 50 % d'abattement ; 15 000 € seulement, avec 30 %, pour un meublé de tourisme non classé.

Produire une comptabilité (liasse 2031, annexes 2033), en général par l'intermédiaire d'un expert-comptable : voilà le prix d'entrée du réel. En échange, vous amortissez le logement, terrain mis à part, et ses meubles. L'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif, mais ce qui n'a pas servi se garde indéfiniment.

Côté calendrier, ne traînez pas : l'option pour le réel s'exerce dans les délais et couvre toute l'année visée. Mieux vaut avoir simulé les deux régimes avant la campagne déclarative.

Faire chiffrer mon projet à Montauban

Pensez à la sortie avant d'entrer

Combien de temps garder le bien ? C'est la question qui règle la plus-value. Imposé comme un particulier, le loueur en meublé voit son impôt sur le revenu disparaître après 22 ans de détention, et ses prélèvements sociaux après 30.

La réintégration des amortissements, introduite par la loi de finances 2025, touche les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition pris en compte baisse d'autant, et la plus-value monte en proportion.

Qui y échappe ? Les propriétaires de lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, seuls exclus de la mesure.

Quelle taille de logement viser en meublé ?

Où se trouve le cœur de la demande meublée ? Dans les petites surfaces proches des campus et des transports. Un studio bien placé ne reste pas vide longtemps ; il change simplement plus souvent d'occupant, avec l'entretien que cela suppose.

Souvent deuxième achat du loueur en meublé, le T2 occupe le juste milieu : loyer encore soutenu, séjours longs, bien qui se revend sans difficulté particulière.

Acheter en résidence gérée, c'est déléguer : un professionnel exploite le logement sous bail commercial, aucun locataire à trouver de votre côté. Le revers tient au gestionnaire lui-même, à sa solidité et aux termes du renouvellement.

Le rendement mis en avant dans une annonce de vente ? Presque toujours brut, et souvent bâti sur un loyer flatteur. Refaites-le vous-même à partir des loyers constatés dans la rue.

Pour compléter ce portrait chiffré, rendez-vous sur Montauban, côté Wikipédia.

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