LMNP à Périgueux : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

Dans une commune de 29 516 habitants comme Périgueux, département de la Dordogne, un meublé se destine à un besoin précis : un salarié du bassin d'emploi, un apprenti, un professionnel en mission de quelques mois. Si ce besoin existe, le projet se tient.

Combien de locataires à Périgueux ? Le recensement 2022 en compte 63 % parmi les 17 357 ménages, dont 45 % logés par un propriétaire privé : c'est là que se cache votre futur occupant.

Marché où l'offre de logements dépasse la demande à Périgueux, si l'on en juge par ses 11,8 % de logements vacants ; les une et deux pièces, format préféré du meublé, pèsent 33 % des résidences principales.

Le poids des étudiants à Périgueux : 2 343 inscrits à la rentrée 2024, 7,9 pour 100 habitants. Pour un studio meublé, voilà une demande qui se renouvelle d'année en année.

Pourquoi le meublé rapporte-t-il plus que le vide ? Parce qu'à surface égale, un petit logement équipé se loue plus cher. C'est le premier moteur du LMNP ; le second est fiscal.

Une annonce repérée, ou seulement un budget en tête ? Dans les deux cas, le formulaire suffit : un partenaire spécialisé reprendra contact pour en discuter avec vous.

Le levier de rendement le plus sous-estimé ? Le temps de relocation. Un logement bien équipé, bien placé, trouve un nouvel occupant sans attendre : un mois vide en moins, c'est un mois de loyer en plus.

Périgueux : prix, loyer et rendement brut en un coup d'œil

Combien faut-il payer, et combien peut-on louer, à Périgueux ? Les données publiques répondent : médiane de 1 783 € le m² sur les 1 823 ventes des cinq dernières années, contre 10,3 € le m² de loyer mensuel, charges incluses. Ce qui donne, en brut indicatif, 6,9 %.

Sur 25 m², les chiffres de Périgueux se traduisent par environ 360 € de loyer par mois, charges comprises, pour un investissement proche de 45 000 € avant frais.

Classement B2 pour Périgueux, soit un marché moyennement tendu. Le rendement brut y dépasse souvent celui de la zone A ; la vacance, elle, demande à être surveillée.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Fiscalité 2026 : ce que vos loyers meublés vont vraiment payer

Les revenus d'un meublé s'imposent comme des BIC. Limite du micro-BIC en 2026 : 83 600 € de recettes pour un meublé classique, avec 50 % d'abattement ; 15 000 € seulement, avec 30 %, pour un meublé de tourisme non classé.

Produire une comptabilité (liasse 2031, annexes 2033), en général par l'intermédiaire d'un expert-comptable : voilà le prix d'entrée du réel. En échange, vous amortissez le logement, terrain mis à part, et ses meubles. L'amortissement ne peut pas rendre le résultat négatif, mais ce qui n'a pas servi se garde indéfiniment.

Côté calendrier, ne traînez pas : l'option pour le réel s'exerce dans les délais et couvre toute l'année visée. Mieux vaut avoir simulé les deux régimes avant la campagne déclarative.

Faire chiffrer mon projet à Périgueux

Pensez à la sortie avant d'entrer

Combien de temps garder le bien ? C'est la question qui règle la plus-value. Imposé comme un particulier, le loueur en meublé voit son impôt sur le revenu disparaître après 22 ans de détention, et ses prélèvements sociaux après 30.

La réintégration des amortissements, introduite par la loi de finances 2025, touche les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : le prix d'acquisition pris en compte baisse d'autant, et la plus-value monte en proportion.

Qui y échappe ? Les propriétaires de lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD, seuls exclus de la mesure.

Quelle taille de logement viser en meublé ?

Où se trouve le cœur de la demande meublée ? Dans les petites surfaces proches des campus et des transports. Un studio bien placé ne reste pas vide longtemps ; il change simplement plus souvent d'occupant, avec l'entretien que cela suppose.

Souvent deuxième achat du loueur en meublé, le T2 occupe le juste milieu : loyer encore soutenu, séjours longs, bien qui se revend sans difficulté particulière.

Acheter en résidence gérée, c'est déléguer : un professionnel exploite le logement sous bail commercial, aucun locataire à trouver de votre côté. Le revers tient au gestionnaire lui-même, à sa solidité et aux termes du renouvellement.

En copropriété, demandez le règlement et les procès-verbaux des dernières assemblées : un ravalement voté, des travaux annoncés ou une interdiction de location courte peuvent bouleverser vos calculs.

Au-delà des chiffres, la page Périgueux de Wikipédia raconte la commune : ses habitants, son passé, ses activités.

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