LMNP à Avignon : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

Pourquoi Avignon plutôt que la métropole voisine ? Parce qu'avec 90 330 habitants, on y paie moins cher sans perdre la demande. Reste à confronter, chiffre par chiffre, ce qu'un appartement coûte et ce qu'il encaisse.

Votre clientèle potentielle à Avignon ? Les 38 % de ménages qui louent à un particulier, sur 43 912 recensés, au sein d'un ensemble de 62 % de locataires.

Avant la première visite, retenez ce duo : 27 % de petites surfaces dans le parc principal, 14,8 % de logements vides. Le premier mesure l'offre de studios et de deux-pièces, le second la capacité du marché à les remplir.

Qui louera votre studio ? Peut-être l'un des 11 057 étudiants inscrits dans le supérieur à Avignon à la rentrée 2024, ce qui représente 12,2 inscrits pour 100 habitants.

La rentabilité d'un meublé se décide le jour de l'achat. Payez trop cher, et aucun loyer ne rattrapera l'écart. Avant toute offre, confrontez le prix au m² de la commune à celui de ses voisines.

Un regard extérieur qui connaît le marché local évite bien des erreurs d'achat. Décrivez votre projet : rien à payer, rien à signer.

Pourquoi tant de loueurs en meublé paient-ils si peu d'impôt sur leurs loyers ? Parce qu'au réel, l'usure comptable du bâti et du mobilier se déduit en plus des dépenses, au point de ramener souvent le bénéfice à zéro plusieurs années de suite.

Les chiffres qui tranchent pour Avignon

Pour un acheteur à Avignon, le ticket médian s'élève à 2 282 € le m², le loyer d'annonce à 12,3 € le m² par mois. Avant frais, vacance et impôt, ces deux chiffres donnent un rendement brut indicatif de 6,5 %.

Vous visez 25 m² à Avignon ? Prévoyez environ 57 000 € pour l'acquérir au prix médian, frais en plus, et attendez-en autour de 370 € par mois en loyer.

Avec son classement en zone B1, Avignon offre un marché tendu, sans les excès de prix des grandes métropoles. C'est souvent là que le rapport entre prix et loyer est le plus favorable à l'acheteur.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC ou réel : quel régime pour votre futur meublé ?

Le meublé relève des BIC. Première option, le micro-BIC : 83 600 € de recettes au plus en 2026, 50 % retranchés d'office. Cas à part, le meublé de tourisme non classé, limité à 15 000 € avec un abattement de 30 %.

Changez de logique avec le régime réel, ouvert sur option. Chaque euro réellement dépensé compte alors : intérêts du crédit, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, honoraires du comptable. Et surtout, l'amortissement du logement (terrain exclu) et de son mobilier entre en jeu. Issue fréquente : un bénéfice imposable nul.

Ceux qui craignaient la fin de l'amortissement peuvent souffler : promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 a écarté l'amendement qui voulait le plafonner.

Faire étudier mon achat LMNP

Vendre un bien LMNP en 2026 : ce qui a changé

Bonne nouvelle pour la sortie : pas de fiscalité d'entreprise sur la plus-value en LMNP. Vous êtes traité en particulier, et chaque année de détention supplémentaire allège la note, jusqu'à l'effacer complètement à 30 ans.

À intégrer avant d'acheter : toute vente depuis le 15 février 2025 réintègre les amortissements déduits dans la plus-value imposable. Le réel garde son avantage pendant la location ; c'est la durée de détention prévue qui dira combien il vous en reste.

Les investisseurs en résidences services, qu'elles accueillent des étudiants, des seniors ou des personnes âgées dépendantes en EHPAD, sont tenus à l'écart du dispositif : rien à réintégrer pour eux.

Choisir la surface avant de choisir le quartier

Quel logement rapporte le plus au m² ? Le studio ou le T1. Étudiants et jeunes actifs se l'arrachent, le budget d'achat reste contenu ; en échange, vous changerez souvent d'occupant.

Compromis raisonnable, le T2 garde un loyer ferme tout en attirant un public plus stable que le studio. Et le jour de la vente, il intéresse aussi les ménages qui veulent y habiter.

Étudiante, seniors ou d'affaires, la résidence services repose sur un exploitant qui loue à votre place et vous rémunère selon un bail commercial. Pas de locataire à chercher, mais un revenu entièrement suspendu à la solidité de ce partenaire.

Le rendement mis en avant dans une annonce de vente ? Presque toujours brut, et souvent bâti sur un loyer flatteur. Refaites-le vous-même à partir des loyers constatés dans la rue.

Pour compléter ce portrait chiffré, rendez-vous sur Avignon, côté Wikipédia.

Une annonce vous tente ? Un partenaire spécialisé peut la passer au crible, sans frais.

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