Statut LMNP : ce qu'il faut savoir avant d'acheter un meublé en 2026

Vous envisagez d'acheter un studio ou un T2 pour le louer équipé ? Dès le premier loyer, le fisc vous classera parmi les loueurs en meublé non professionnels. Pas de montage à prévoir, pas de société à créer : le statut découle de l'activité elle-même. Avant de signer un compromis, mieux vaut pourtant savoir ce qu'il implique cette année et quelles formalités suivront l'achat.

LMNP : de quoi parle-t-on exactement ?

Aux yeux de l'administration, mettre en location un logement équipé revient à exercer une activité commerciale. Les loyers rejoignent donc la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, quand ceux d'un logement vide restent des revenus fonciers. Le caractère « non professionnel » tient tant que vous ne franchissez pas la frontière tracée par l'article 155 du CGI (commentaire BOFiP).

Cette frontière repose sur un double test. Il faudrait, pour passer professionnel, encaisser plus de 23 000 € de recettes meublées dans l'année et, en même temps, que ces recettes dépassent l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer : salaires, bénéfices, retraites. Échouez à l'un des deux tests, et vous restez LMNP, que vous possédiez un logement ou cinq.

À partir de quand un logement est-il « meublé » ?

Un lit et une chaise n'y suffisent pas. Quand le logement sert de résidence principale à l'occupant, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste : de quoi dormir (literie, couette ou couverture), de quoi faire le noir dans les chambres, de quoi cuisiner (plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec congélation, vaisselle, ustensiles), de quoi manger et ranger (table, sièges, étagères), de quoi s'éclairer et faire le ménage.

Côté contrat, comptez douze mois pour un bail meublé classique, ramenés à neuf mois sans reconduction tacite pour un étudiant. Le bail mobilité, lui, couvre de un à dix mois au profit d'une personne en stage, en formation, en mission ou en mutation : dans une ville sans université, c'est souvent lui qui remplit le calendrier.

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Les formalités après l'achat

• Immatriculez l'activité sous quinze jours après l'arrivée du premier locataire, via le guichet unique de l'Inpi pour les formalités d'entreprise. Le numéro SIRET obtenu servira à chacune de vos déclarations.
• Arrêtez votre régime d'imposition : forfait (micro-BIC) si vous ne faites rien, frais réels si vous le demandez. Notre guide dédié vous aide à arbitrer.
• Déclarez chaque printemps : une ligne sur la 2042 C PRO au forfait, une liasse 2031 et ses annexes au réel.
• Prévoyez la CFE, réclamée à partir de la deuxième année d'activité lorsqu'elle s'applique à votre situation.

Ce que vous devrez à votre locataire

• Un contrat écrit qui suit le modèle réglementaire du bail meublé, complété d'un inventaire des équipements et d'un état des lieux.
• Un logement décent : la classe G au diagnostic de performance énergétique interdit, depuis le 1er janvier 2025, de proposer le bien comme résidence principale, meublé ou non, et la classe F subira le même sort en 2028. Un mauvais DPE est donc un critère d'achat, pas un détail.
• Une caution encadrée : deux mois de loyer hors charges au plus pour un bail meublé de résidence principale.
• Le dossier de diagnostics joint au bail : DPE, électricité et gaz selon l'ancienneté des installations, état des risques, plomb dans l'ancien.

Louer à son nom ou par une SCI ?

On loue en meublé à titre personnel, seul ou en indivision. Faire porter l'activité par une SCI change tout : comme la location meublée est commerciale, la société qui s'y livre habituellement relève en principe de l'impôt sur les sociétés, avec un traitement différent de l'amortissement et de la plus-value. Ce montage s'étudie avant de signer, jamais après.

Pourquoi tant d'acheteurs choisissent ce statut

• À surface identique, un loyer en général supérieur à celui d'un logement vide.
• Au réel, un amortissement capable de neutraliser l'impôt sur les loyers pendant de longues années.
• Des engagements courts, douze mois ou neuf pour un étudiant, là où le bail vide en impose trente-six.
• Une revente taxée selon les règles des particuliers, abattements de durée compris.

Faut-il encore acheter en LMNP en 2026 ?

Les fondations tiennent. Promulguée le 20 février 2026, la loi de finances 2026 relève le plafond du micro-BIC à 83 600 € pour les revenus de l'année, conserve l'abattement de 50 % en location classique et laisse l'amortissement intact, l'amendement qui voulait le brider n'ayant pas été adopté.

Deux réformes récentes modifient malgré tout l'équation. La loi de finances 2025 fait revenir les amortissements déduits dans la plus-value au moment de vendre, résidences étudiantes, seniors et EHPAD exceptées. Et la LFSS 2026 porte à 18,6 % les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle. Pour le détail officiel, consultez Service Public (fiche F32744, location meublée). Le LMNP garde donc son intérêt ; simplement, il se juge sur toute la durée de détention et non plus sur les seules premières années.

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