LMNP à Gentilly : faut-il acheter ici pour louer meublé ?

19 048 habitants : Gentilly est un petit marché locatif, où le rendement brut peut grimper parce que l'on achète bas. L'ennemi, ici, c'est la vacance entre deux locataires. Vérifiez-la avant de signer.

Propriétaires d'un côté, 22 % ; locataires de l'autre, 76 % : ainsi se répartissent les ménages de Gentilly au recensement 2022. Le parc privé, hors HLM, en accueille 34 %, et plus cette proportion grimpe, plus un studio retrouve vite preneur.

6,5 % de logements vacants : le marché de Gentilly apparaît proche de la moyenne française. Quant aux studios et deux-pièces, format de prédilection du meublé, ils forment 49 % des résidences principales.

Studio et T2 dominent le meublé parce qu'ils se louent plus cher au m² que les grandes surfaces. Mais ils s'achètent aussi plus cher au m² : l'écart réel est plus mince qu'il n'y paraît.

Deux villes, deux annonces, et toujours un doute ? Confiez votre projet au formulaire : un partenaire spécialisé en location meublée l'examine avec vous, sans rien vous facturer.

Gardez tout : facture du notaire, devis des travaux, ticket du canapé. Au réel, ces sommes reviennent en déduction, immédiatement ou au fil des années.

Acheter à Gentilly : combien ça coûte, combien ça rapporte

Achat : 6 031 € le m² (médiane, 618 ventes sur cinq ans). Location : 23,6 € le m² chaque mois, charges incluses. Rapport des deux sur douze mois : 4,7 % de rendement brut indicatif à Gentilly.

Acquis au prix médian, un studio de 25 m² à Gentilly coûterait près de 151 000 € avant frais d'acquisition, pour un loyer espéré autour de 660 € par mois.

Classement A bis pour Gentilly, autrement dit le marché le plus tendu de France. Vous louerez vite ; en revanche, le rendement reste comprimé par le niveau des prix.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Forfait ou frais réels : la décision fiscale qui suit l'achat

Que se passe-t-il si vous ne choisissez rien ? Vous êtes au micro-BIC. En 2026, ce régime couvre jusqu'à 83 600 € de loyers meublés et ne soumet à l'impôt que ce qui reste après un abattement de 50 %, censé représenter toutes vos dépenses.

Au réel, l'administration abandonne le forfait au profit de vos chiffres exacts, complétés par l'amortissement du logement et de son équipement. Un peu de paperasse en plus, pour une base imposable généralement bien plus mince qu'au micro-BIC.

Le seuil qui fait basculer : 50 %. Si vos charges et l'amortissement réunis dépassent la moitié de vos loyers, le réel l'emporte. Avec un emprunt à rembourser, c'est quasi systématique durant les premières années.

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Revendre son meublé : les règles du jeu depuis 2025

Au bout de 22 ans, l'impôt sur le revenu ne frappe plus votre plus-value ; au bout de 30, les prélèvements sociaux non plus. Entre les deux, le barème des particuliers réduit peu à peu la part taxable.

Le revers de l'amortissement figure dans la loi de finances pour 2025 : sur les cessions depuis le 15 février 2025, les sommes amorties au réel sont soustraites du prix payé à l'origine. Plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable grossit.

Vous hésitiez avec une résidence gérée ? Étudiantes, seniors ou EHPAD, ces résidences ne sont pas visées : les amortissements n'y reviennent pas dans la plus-value.

Petite surface, deux-pièces, lot géré : quel profil d'achat ?

Locataires nombreux, loyer au m² au plus haut, acheteurs investisseurs faciles à trouver le jour de la vente : les studios et T1 cochent beaucoup de cases. Leur point faible tient à des séjours souvent brefs.

Le deux-pièces troque quelques euros de loyer au m² contre de la tranquillité : relocations espacées, frais réduits, et un acheteur potentiel de plus à la sortie, le propriétaire occupant.

Dans une résidence services, votre revenu est celui du bail commercial, payé par le gestionnaire selon ce que prévoient les clauses, logement occupé ou non. Avant de signer, lisez ce bail ligne par ligne.

Avant de faire une offre, posez quatre questions : quelle étiquette au DPE (la classe G est exclue de toute nouvelle location depuis 2025) ? Quel état pour la copropriété ? Combien de charges par an ? Quel montant de taxe foncière ?

Pour compléter ce portrait chiffré, rendez-vous sur Gentilly, côté Wikipédia.

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