LMNP dans la Seine-Saint-Denis : dans quelles villes acheter pour louer meublé ?
Le département de la Seine-Saint-Denis cache des écarts importants d'une ville à l'autre : ici un rendement brut élevé mais une demande fragile, là un marché tendu mais cher. Les chiffres ci-dessous servent à trancher.
- Une réponse par ville : tension, prix, loyers, locataires
- Chaque chiffre relié à sa source publique : Etalab, ministère, Insee
- Votre projet d'achat étudié gratuitement, sans engagement
Acheter en LMNP : Seine-Saint-Denis
Trois indicateurs pour choisir où acheter dans le département de la Seine-Saint-Denis
Ce que coûte un appartement
Valeur médiane au m² des appartements vendus ces cinq dernières années, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF.
Ce qu'il se loue
Le loyer d'annonce moyen, charges incluses, tous appartements confondus, puis pour les seuls T1-T2.
Ce que cela rapporte
Loyer annuel divisé par le prix d'achat : le rendement brut indicatif qui ordonne les communes du département de la Seine-Saint-Denis.
Où acheter dans le département de la Seine-Saint-Denis (93) ? D'une commune à l'autre, les marchés n'ont rien à voir. La plus peuplée, Le Pré-Saint-Gervais, approche 16 865 habitants ; suivent Le Pré-Saint-Gervais.
D'une commune à sa voisine, le rendement brut peut varier du simple au double : là où le m² est cher, on rapporte moins en pourcentage, mais le logement ne reste presque jamais vide.
Ce que vos loyers paieront en 2026
Le Pré-Saint-Gervais ou un village du département, peu importe pour l'impôt : le cadre est national, avec un micro-BIC à 83 600 € de recettes en 2026 et 50 % d'abattement, ou un régime réel qui amortit le bien.
| Point comparé | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes plafonnées en 2026 | Oui : 83 600 € en général, 15 000 € pour un meublé de tourisme sans classement | Non |
| Ce que vous déduisez | Un forfait : 50 % (30 % pour le tourisme non classé) | Vos dépenses réelles, plus l'amortissement |
| Amortir le logement | Non | Oui, terrain exclu, meubles compris |
| Formulaire à remplir | 2042 C PRO | 2031-SD, accompagnée des 2033 |
| Comptabilité à tenir | Non | Oui, le plus souvent déléguée |
| À la revente | Plus-value de particulier | Plus-value de particulier, après réintégration des amortissements |
Cas particulier du meublé de tourisme non classé : 15 000 € de recettes au plus en micro-BIC en 2026, et 30 % d'abattement.
Préparer la sortie dès le premier jour
La loi de finances pour 2025 a fait de l'amortissement une avance plutôt qu'un cadeau définitif : il gonfle la plus-value à la revente. Le temps continue pourtant de jouer pour vous : 22 années de détention suffisent pour ne plus payer d'impôt sur le revenu, 30 pour ne plus devoir de prélèvements sociaux.
Les lots en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD restent hors du champ de cette règle.
Faire chiffrer votre achat
Une minute pour décrire votre achat. Un partenaire spécialisé prend le relais ; la suite, c'est vous qui la décidez.
Premier document à demander avant d'acheter : le DPE. Depuis 2025, une étiquette G interdit de louer le logement comme résidence principale, qu'il soit meublé ou vide.
Vous envisagez un meublé dans le département de la Seine-Saint-Denis ? L'étude de votre projet est gratuite et ne vous engage pas.
Combien coûte, combien rapporte un appartement dans la Seine-Saint-Denis
Acheter dans la Seine-Saint-Denis coûte en médiane 4 167 € le m² (France : 3 342 €). Louer rapporte 20,1 € le m² par mois en moyenne, et jusqu'à 23,0 € sur un T1-T2. Sur les 39 communes étudiées, le rendement brut indicatif ressort à 5,8 %.
Rendement dans la norme nationale (5,3 %) : c'est entre communes que se font les vraies différences.
Les communes de la Seine-Saint-Denis passées au crible
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 480 € | 24,7 € | 4,6 % | A bis |
Rappel : il s'agit de moyennes. Quartier, état et surface peuvent placer un bien précis très au-dessus ou très en dessous.
Prix, loyers, rendement : Seine-Saint-Denis et la moyenne nationale
| Indicateur | Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,8 %5,3 % |
Avant d'acheter dans le département de la Seine-Saint-Denis : questions fréquentes
Quelle est la ville la plus intéressante du département de la Seine-Saint-Denis pour un LMNP ?
Aucune réponse universelle. Servez-vous du tableau : prix, loyer et rendement brut indicatif y sont donnés pour chaque commune du département de la Seine-Saint-Denis. Méfiez-vous des rendements très élevés, souvent liés à des prix bas, et regardez aussi la taille du marché, le zonage et la part de locataires.
Acheter ici plutôt qu'ailleurs change-t-il l'impôt ?
Non, tout cela relève de l'État : statut, micro-BIC, réel et plus-value obéissent aux mêmes règles partout. Ce qui change d'un endroit à l'autre : les prix, les loyers, le zonage ABC et, pour la location touristique, les décisions prises par chaque mairie.
D'où sortent les données affichées pour le département de la Seine-Saint-Denis ?
Trois jeux de données publiques : les Statistiques DVF d'Etalab pour les prix, la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique pour les loyers, la liste officielle des communes pour le zonage. Chaque calcul est expliqué sur notre page sources et méthode.
Un expert-comptable est-il indispensable pour louer meublé ?
Rien ne l'impose. Au micro-BIC, une case suffit. Au réel, la liasse fiscale et le plan d'amortissement demandent de la rigueur : la plupart des loueurs en meublé délèguent cette partie, et les honoraires sont déductibles.
Dans quelle ville du département de la Seine-Saint-Denis acheter ?
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