LMNP ou LMP : où vous situez-vous, et pourquoi cela change tout ?

Il n'existe que deux cases pour un loueur en meublé : non professionnel ou professionnel. Et ce n'est pas vous qui cochez : vos chiffres le font à votre place. Or passer de l'une à l'autre change le sort des déficits, les cotisations et l'imposition de la plus-value. Avant un deuxième ou un troisième achat, vérifiez où vous en êtes.

Les deux seuils, à cumuler

Selon l'article 155 du CGI (commentaire BOFiP), le statut professionnel suppose de remplir simultanément deux conditions :

plus de 23 000 € de recettes de location meublée encaissées par le foyer sur l'année ;
et des recettes supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer, salaires, bénéfices et retraites compris.

Qu'une seule manque, et vous demeurez LMNP. Avec 30 000 € de loyers meublés et 45 000 € de salaire, un cadre reste ainsi non professionnel.

LMP : ce qui change concrètement

Sujet	Non professionnel	Professionnel
Sort du déficit	Reporté sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle	Déductible du revenu global, sous conditions
Charges sociales	Prélèvements sociaux sur le bénéfice	Cotisations de travailleur indépendant
À la revente	Barème des particuliers	Plus-values professionnelles, avec exonération possible selon l'ancienneté et les recettes

Pour aller plus loin : Service Public (fiche F32744, location meublée) et le BOFiP.

Faire étudier mon achat LMNP

Trois situations pour se situer

Une salariée gagne 42 000 € et encaisse 14 000 € de loyers meublés : sous les 23 000 €, elle reste LMNP.
Un cadre touche 60 000 € et 30 000 € de loyers : le premier seuil est franchi, pas le second, puisque son salaire reste plus élevé. Il demeure LMNP.
Une retraitée perçoit 18 000 € de pension et 26 000 € de loyers : les deux seuils sont dépassés, elle devient LMP.

Le piège de la retraite

Aucune étape de la vie ne provoque autant de bascules : le salaire s'arrête, les loyers, eux, continuent de tomber. Si vous approchez de la retraite avec plus de 23 000 € de recettes meublées, anticipez : évaluez le poids des cotisations d'indépendant et le changement de régime de plus-value avant d'atteindre le seuil.

Comment ne pas basculer par accident

La bascule se produit d'elle-même, sans demande de votre part, le jour où les deux seuils sont atteints : départ à la retraite, baisse des revenus professionnels, achat d'un logement de plus. Avant chaque acquisition et chaque changement de situation, refaites le double test.

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Questions fréquentes

Au-delà de 23 000 € de loyers, suis-je forcément LMP ?

Non, pas tant que vos autres revenus d'activité restent plus élevés que ces loyers : il faut franchir les deux seuils à la fois.

Ma pension compte-t-elle parmi les autres revenus ?

Oui. Elles comptent parmi les revenus retenus, et leur niveau souvent inférieur à l'ancien salaire explique pourquoi la retraite déclenche fréquemment le passage en LMP.

Devenir LMP, est-ce un choix ?

Non. Aucune option n'existe : seuls les deux seuils déterminent le statut.

Vaut-il mieux être professionnel ?

Cela dépend de chaque situation. L'imputation du déficit sur le revenu global séduit, mais les cotisations d'indépendant coûtent généralement plus cher que les prélèvements sociaux.

Les conditions s'apprécient-elles par personne ou par foyer ?

À l'échelle du foyer fiscal : toutes les recettes meublées du foyer sont comparées à tous ses autres revenus d'activité.

Et si je bascule en LMP après l'achat ?

Le nouveau statut s'impose dès que les deux seuils sont atteints, avec d'autres règles sociales et un autre régime de plus-value. Mieux vaut le faire étudier dès qu'il se profile.