Déclarer un LMNP : les formulaires, les dates, les pièges

Vous avez acheté, le locataire a emménagé : que faut-il déclarer, et à quel moment ? Le parcours tient en deux temps, une immatriculation au départ, puis une déclaration chaque printemps dont la forme dépend du régime retenu. Voici l'itinéraire, sans jargon, pour franchir la première année sans faux pas.

Premier temps : l'immatriculation

Dès l'arrivée du premier locataire, vous disposez de quinze jours pour signaler votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique de l'Inpi pour les formalités d'entreprise. En retour, un numéro SIRET vous est attribué. Il conditionne tout le reste, la CFE comme le dépôt d'une liasse au réel.

Second temps, si vous êtes au forfait

Pas de livre de comptes. Au printemps, avec votre déclaration de revenus, vous remplissez l'annexe 2042 C PRO en indiquant le total des loyers encaissés, sans rien en retrancher, dans la rubrique réservée aux locations meublées non professionnelles. L'administration applique elle-même le forfait de 50 % ou de 30 %.

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Second temps, si vous êtes au réel

• Il faut établir la 2031-SD et ses tableaux annexes 2033-A à 2033-G : bilan, compte de résultat, amortissements, suivi des déficits. L'envoi est dématérialisé, en principe au mois de mai.
• Le bénéfice ou le déficit qui en ressort se recopie ensuite sur la 2042 C PRO.
• Tenir une comptabilité d'engagement et dresser un bilan annuel : voilà ce qui pousse la plupart des loueurs au réel à confier le dossier à un professionnel.

Les échéances bougent d'une année sur l'autre ; le calendrier en vigueur se trouve sur le site impots.gouv.fr.

Douze mois de loueur, échéance par échéance

• De janvier à décembre : tout classer au fil de l'eau : quittances, factures, avis d'impôt, relevés bancaires du prêt.
• Avant le mois de mai : si vous êtes au réel, faire préparer la 2031 et ses tableaux, dont l'envoi a lieu en principe au début du mois de mai.
• Au printemps : reporter sur la 2042 C PRO soit les loyers bruts (forfait), soit le résultat (réel), en même temps que la déclaration de revenus.
• L'été : arrivée de l'avis d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux inclus.
• En fin d'année : consultation de l'avis de CFE en ligne, puis paiement, le plus souvent avant le 15 décembre.

La TVA vous concerne-t-elle ?

Rarement. Louer un logement meublé pour l'habitation est en principe hors TVA : rien à facturer, rien à récupérer. La grande exception vise les locations accompagnées de services de type hôtelier, typiquement en résidence services exploitée sous bail commercial. Les loyers y supportent la TVA, ce qui permet, sous conditions, de se faire rembourser celle payée sur un logement neuf (notre guide consacré aux résidences services détaille ce point).

Les erreurs qui coûtent cher

• Remplir la 2044, formulaire des revenus fonciers : il concerne la location vide, pas la vôtre.
• Négliger l'immatriculation : faute de SIRET, aucune liasse ne peut partir, et l'amortissement est perdu de vue.
• Indiquer des loyers diminués de vos frais au forfait : le fisc attend le chiffre brut et calcule lui-même la déduction.
• Oublier la CFE, qui arrive l'année suivant le démarrage, dans l'espace professionnel en ligne et non dans la boîte aux lettres.

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