Forfait ou frais réels : comment imposer les loyers de votre LMNP ?

Vous venez d'acheter, ou vous allez le faire. Première décision après la signature : sous quel régime vos loyers seront-ils taxés ? D'un côté, un forfait qui ne demande rien ; de l'autre, des frais réels qui imposent une comptabilité mais tiennent compte de vos dépenses et de l'usure du bien. Pour un acheteur à crédit, l'écart se compte en milliers d'euros d'impôt. Voici de quoi arbitrer.

Le forfait : simple, mais aveugle à vos dépenses

Sans démarche de votre part, le micro-BIC s'impose tant que vos recettes restent dans ces limites (revenus 2026, d'après Service Public (fiche F32744, location meublée)) :

La part retranchée remplace toutes vos dépenses, quelles qu'elles soient. Vous ne tenez aucun livre de comptes ; vous reportez le total brut sur la 2042 C PRO, voilà tout. Revers de cette simplicité : dès que vos frais dépassent la moitié des loyers, vous êtes taxé sur un bénéfice qui n'existe pas.

Les frais réels : vos dépenses, plus l'usure du bien

Au régime réel, le fisc part de ce que vous déboursez vraiment. Entrent dans le calcul les intérêts du prêt et ses frais, la taxe foncière, la quote-part de copropriété non refacturée, les primes d'assurance, la gestion, l'entretien, le comptable et la CFE. Vient ensuite l'amortissement : le coût du bâti (sans le terrain) et des meubles, réparti sur leur durée de vie.

Une limite encadre ce mécanisme : il ne peut jamais faire basculer le résultat dans le rouge. Ce qui dépasse est mis de côté et resservira plus tard, sans date d'expiration. C'est ainsi qu'un loueur au réel peut traverser dix ou quinze ans sans impôt sur ses loyers.

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Un cas chiffré, pour fixer les ordres de grandeur

Imaginons un studio payé 120 000 € et loué 550 € par mois. Sur l'année, cela fait 6 600 € de recettes, face à 2 400 € de frais : intérêts, taxe foncière, copropriété, assurance, comptable.

• Au forfait : la moitié des 6 600 € disparaît, il reste 3 300 € soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
• Aux frais réels : on retire d'abord les 2 400 € de frais, ce qui laisse 4 200 €. Environ 4 000 € d'amortissement annuel (le bâti étalé sur une trentaine d'années, les meubles sur quelques-unes) font ensuite tomber la base taxable vers 200 €.

Ces montants n'ont qu'une valeur d'illustration : base et durées d'amortissement se déterminent pour chaque bien, le plus souvent avec l'aide d'un professionnel du chiffre.

Et si les frais dépassent les loyers ?

Si, au réel, vos frais hors amortissement dépassent vos loyers, la perte ne vient pas alléger l'impôt sur vos autres revenus. Elle attend, pendant dix ans au plus, des bénéfices de location meublée non professionnelle sur lesquels s'imputer. L'amortissement, lui, ne crée jamais de perte et se reporte sans limite. Bref : le réel peut effacer l'impôt de vos loyers, pas celui de votre salaire.

Peut-on changer d'avis plus tard ?

Oui, le choix n'est pas définitif. On peut démarrer au réel pendant les années de remboursement, revenir au forfait quand intérêts et amortissement fondent, ou repasser au réel après un gros chantier. Attention toutefois au suivi des amortissements, que chaque changement complique : à préparer avec la personne qui tient vos comptes.

Les charges que les débutants oublient

• Notaire et agence : à déduire tout de suite ou à amortir avec le bien, au choix.
• Côté prêt : frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur.
• CFE, taxe foncière (moins la part d'ordures ménagères refacturée), assurance du propriétaire non occupant.
• Menus équipements, ménage entre deux occupants, publication des annonces.
• Comptable et frais du compte bancaire réservé à la location.

Le test qui tranche

Additionnez vos frais prévisibles et l'amortissement estimé, puis comparez à la moitié des loyers. Total supérieur ? Le réel gagne. Avec un emprunt en cours, c'est le verdict de la grande majorité des achats, dès la première année. Le forfait reste adapté à un bien payé cash, peu chargé, ou à des recettes modestes.

Gardez aussi la sortie en tête : depuis 2025, l'amortissement pratiqué au réel est réintégré dans la plus-value de cession, hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD. Notre guide sur la revente chiffre cet effet ; les principes généraux sont rappelés sur le site impots.gouv.fr.

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